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美国房屋贷款和找Broker的经验

by JC, published: 2013-05-17 23:37 viewed: 1581 times
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首先,要知道你的信用分数。如果夫妻买房,可以用最好分数的人(如果这个人的收入够付mortgage,一般要求是收入的4倍)。信用分数不好,要查清原因,每个人可以免费从3大评级机构每年索取一份免费的信用报告,如发现错误的信息,要及时电话通知纠正。信用卡最早的要保留,不用用超过70%的credit line。提高信用分数的方法有很多,更多可以搜索。

其次,最好有20%的downpay,这样不用付mortgage insurance (不是房屋insurance)。如果没有20%并差的不多,尽量凑20%,比如从401k借,broker rebate, seller closing help等。如果远远不够20%,考虑FHA。目前mortgage insurance 比较高,不建议用。

然后,就是shop rates。尽量在一个星期内,给4个以上的broker电话,选出至少2个rate不错的。一定要GFE (good faith estimate)。看看lender收费是否合理。一般lender所有的charge不应该超过$900。

下面就开始watch rate,一旦rate好,就要锁定。一般最长锁定3个月,但是建议不用,因为锁的越长,费用(或是rate)就越高。比如今天能拿到4.75%锁4周,锁3各月可能要4.875%。很多trick在这里,最大的一个就是现在多数无良broker用的,先告诉你锁一个很好的rate,其实并没锁,等到closing当天,如果rate比那个rate低,他就拿yield spread premium;如果closing当天的rate高,他就借口不能做或者让你做那个高的rate。新的立法从明年开始,希望控制一下这些伎俩。目前没有特别好的建议,除了使用reference。

大家经常会听到rate vs. APR, and point vs. fee. rate就是贷款利息,这个rate决定你的每个月payment,而apr是法律规定必须告示的一个数字,假设你按规定还清贷款,加上closing cost,相当的利息,所以一般都比rate 高,你的费用越高,apr和rate的difference越大。 point是你付钱降低贷款利息,比如今天贷款利息4.75%, 你付一个point,利息降到4.5%。fee是指你付给lender的费用。point可以抵税,而fee不能。
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