美国房屋贷款和找Broker的经验

首先，要知道你的信用分数。如果夫妻买房，可以用最好分数的人（如果这个人的收入够付mortgage，一般要求是收入的4倍）。信用分数不好，要查清原因，每个人可以免费从3大评级机构每年索取一份免费的信用报告，如发现错误的信息，要及时电话通知纠正。信用卡最早的要保留，不用用超过70%的credit line。提高信用分数的方法有很多，更多可以搜索。

其次，最好有20%的downpay，这样不用付mortgage insurance (不是房屋insurance）。如果没有20%并差的不多，尽量凑20%，比如从401k借，broker rebate, seller closing help等。如果远远不够20%，考虑FHA。目前mortgage insurance 比较高，不建议用。

然后，就是shop rates。尽量在一个星期内，给4个以上的broker电话，选出至少2个rate不错的。一定要GFE (good faith estimate)。看看lender收费是否合理。一般lender所有的charge不应该超过$900。

下面就开始watch rate，一旦rate好，就要锁定。一般最长锁定3个月，但是建议不用，因为锁的越长，费用（或是rate)就越高。比如今天能拿到4.75%锁4周，锁3各月可能要4.875%。很多trick在这里，最大的一个就是现在多数无良broker用的，先告诉你锁一个很好的rate，其实并没锁，等到closing当天，如果rate比那个rate低，他就拿yield spread premium；如果closing当天的rate高，他就借口不能做或者让你做那个高的rate。新的立法从明年开始，希望控制一下这些伎俩。目前没有特别好的建议，除了使用reference。

大家经常会听到rate vs. APR, and point vs. fee. rate就是贷款利息，这个rate决定你的每个月payment，而apr是法律规定必须告示的一个数字，假设你按规定还清贷款，加上closing cost，相当的利息，所以一般都比rate 高，你的费用越高，apr和rate的difference越大。 point是你付钱降低贷款利息，比如今天贷款利息4.75%, 你付一个point，利息降到4.5%。fee是指你付给lender的费用。point可以抵税，而fee不能。