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美国房产分类以及外国人买什么样的房子合适

by JC, published: 2013-02-05 17:27 viewed: 473 times
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美国上市的房产里面,按照性质分类,大致可以分成一下3类:

1. 传统买卖屋(Standard Sale)
2. 银行屋(Real Estate Owned)
3.短售屋(Short Sale), 或称为银行赔售屋

传统买卖屋是指房屋所有人所拥有的房子,委托经纪人上市出售。这种形态的房子,通常屋不会把价格定得太低,如果有买主对房子有兴趣出价,通常价格是有弹性的。

银行屋的所有人是银行,这种房子都是原来的屋主因为积欠了房屋贷款而经过法律程序被贷款银行收回,再交由经纪人出售。银行的要求是能够迅速售出,所以这类房子大部分的定价低於市价,这个比例可能会是5%-15%。

短售屋的所有人是付不出贷款的现屋主,他们不想让房子被银行拍卖,另一个折衷办法就是以短售屋的形式出售。举例来说,他可能欠银行贷款五十万元,而现在市场的价钱只能卖到三十五万,所以他们希望银行同意以接近三十五万的价格出售,其余十五的差额就一笔勾销,让银行去承担。房子的所有人虽然是屋主,但房屋售价的决定者却是银行。这样的房子因为要经过银行的估价和审核,所以需要更多的时间才能完成售屋的过程。目前银行审核的时间大约为2-5个月,长到一年的也有。短售屋的房价通常和银行屋差不多,甚至比银行屋的价格更低,但最后的成交价需要银行的认可。

对于外国客人来说,买哪一种房子最有利?

从价格上比较,短售屋可能最后成交的价钱会最低,其次是银行屋,再其次是传统买卖屋。

从时间上比较,银行屋通常时间最快,其次是传统买卖屋,再其次是短售屋。短售屋的时间难以掌握,因为需要银行的审批。

从屋况来说,传统屋是屋主自住,通常保养会最好,其次是短售屋,因为是屋主有求於银行的同意,所以通常不会刻意损害房屋。银行屋最有可能被前屋主因积恨而刻意损害,有些银行会出资修缮,但也有银行把维修费用计入房价中。并不是所有房屋都是如此,也有保养极差的自住屋,也有屋况很好的银行屋和短售屋,买房重要的一环就是选房,看房,屋况的好坏,你一定要亲眼去看。

如果你是一个现金买主,对你最有利的购买,应该是选择银行屋。原因是银行屋急於求售,他们特别欢迎现金买主,过户时间短,也没有贷款不通过的风险。在银行的心目中,现金买主可能比贷款买主有五千元或更多的优势。就是说银行可能愿意以三十四万五的价格卖给你而不选择另一个需要贷款的出价三十五万的买主。如果是传统买卖屋的屋主来说,他的选择就不相同,他宁愿多等两个星期的贷款时间,也愿冒贷款不通过的危险,而更愿意多装五千元进自己的口袋。如果说,在他的心目中,现金买主和贷款买主的差距,大约只有二千元。

至于短售屋,因为银行审批的时间会很长,所以他不会在意你是现金还是贷款.

补充:

如果是贷款买的房子,最后payoff的流程如下:

1. request a payoff statement
2. receive the payoff statement with a date to payoff
3. go to bank to wire the money
4. loan company will send doc to local county to record payoff
5. loan company will send you the payoff doc to prove that the house is paid off

在payoff之前,一定要make sure to stop Automatic Monthly Payments
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