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美国房产经纪人一年平均赚多少钱?

by JC, published: 2013-06-10 01:03 viewed: 6822 times
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房屋经纪人, 英文叫做real estate agent, 一般是自谋职业者,即self-employed,可以类比IT行业的contractor. 很多人梦想通过做地产经纪人发财致富,觉得如果活动能力强,找客户没有问题的话,一年卖几栋房子就成了。但其实这里面的水很深,真正做的好的不多。而大部分人还没有其他普通工作挣的多。请看如下分析:

每个agent都是挂靠在一个broker下的。也就是说,每成交一笔房子的transaction, 都有broker split, 即broker要拿掉一些钱的。如果只是agent的话,通常与broker是50-50 split起步,做到资深seasoned agent,通常是80-20到顶,非常top producer才能超过80-20 split.

但你可能想,如果自己开brokerage的话,不就没有split的问题了? 但问题是,broker有overhead, 比如租office, 雇佣office manager/assistant,付保险等. 这些都是做broker的cost. 而且生意不好的时候,这些cost也是存在的,碰上经济低迷房市不好的情况,很容易赔钱。

所以说, realtor这个行业,只适合在高房价的地方做,比如湾区,纽约等。而在低房价的地方,这个职业是非常糟糕的。因为close一个100万的房子和一个10万的房子,所花费的时间和精力基本上是一样的。在高房价的地方,只要你有volume,每个case的时间倒是不要花这么多,因为你可以雇assitant帮你处理。但是这个策略低房价的地方不适用。比如房价普遍是10来万的地方,realtor的hourly pay并不比餐馆里打工的高多少,这种情况下雇不起assistant。

有统计资料讲, 从全美国来看,real estate broker的中位收入不到5万美金,而agent就更惨,不到3万美元. 这个行业就和音乐或者艺术业一样,两极分化很严重. 少部分top seller外,大部分的agent一年成交不了几个sales.
Comments (4)
1. JC 2014-08-27 08:23
如果做房地产投资的话,可以参考这篇文章 美国出租房子 vs. 炒股赚钱?。最近听了一个地产方面的podcast,说倒腾房子作为投资最重要的一点就是一定要抄底儿,以极低的价格买进房子。然后或卖或出租。举个例子,加州湾区的房子就不值得买,因为已经很高了,房地产价格波动的风险大。

有一种人认为房子买贵了也没关系,因为将来还会升值,照样能赚钱。这种人就是老美说的,想纯粹靠房子的appreciation来赚钱的。其实这种想法是错误的,和赌博没啥区别。因为房子的升值是有风险的,也许经济不景气了,房子就不会升值的。所以,抄底儿买大幅降价的房子才是投资地产的王道。
2. liuh 2014-08-27 09:40
做房产还有最重要的一点,就是现金流。有现金流房子买贵一点也没关系。因为几年以后你有更多的equity。将来再卖也不会亏,只是赚的多少问题。只有有现金流的房子才可能长期持有。房产的优势overtime你可以build equity,而股票没有这种可能。股票的优势是liquid,容易交易。房产则不行。房产相比股票还有期它很多优势,以后再说吧。
3. JC 2014-08-27 10:52
@liuh,是啊,我知道的很多其他行业赚了钱的人,都买房置地的,作为多元化投资的一种方式。股票太可怕了,涨得快,降得也快。除非股市大赚一笔然后洗手不干了,否则时间长了肯定会有大亏的时候。做股票没有啥equity,唯一的equity就是做股票的知识。我知道有美国人做股票发了财后转轨去教人家做股票的。
4. JC 2015-03-18 14:45
很多人买投资房通用的做法是: 买投资房然后找租户来住,靠收取的租金抵消房子贷款,最后寄希望于房子升值后卖了赚钱,这种方法不是最佳的投资策略。 真正赚大钱的是,抄底儿买进房子,然后高价卖出。房子的进价越低越好,这样上升的空间大。

比如说,很多倒腾房子的老美就是买那种foreclosure的房子,然后再卖出去。原价30多万的房子,可能法拍才10多万。这样中间的利润差价就很大了。而如果房子本身就很贵,比如50万或者更高的房子,想靠卖高价挣钱就很难了。所以,抄底儿是关键。

另外就是,在几年前房地产崩溃的时候,有老美专门把佛罗里达的房子低价买进,然后做vacation home出租挣钱。因为那个时候低价买进后,但高价却卖不出去。但租给度假的人,却非常赚钱。

总之,想靠保值等房子自然升值挣钱,这个思路不是最佳的business思路。很多房地产发财了的,都是靠的敏锐的眼光低买高卖挣的钱。
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