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买foreclosure房子需要注意什么?

by JC, published: 2012-12-17 22:04 viewed: 1317 times
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以下为笔者搜集的在美国购买auction foreclosure法拍房子的注意事项和潜在问题。

1. 如果在auction买,必须全部用现金cash交易. 如果没有那么多cash,有hard money的公司可以借。利息在12%-18%不等,再加3-4个points。他们只提供短期贷款,买了后在银行refinance,还给他们。

2. 大部分房子都不能进去看,因为很多Owner还在里面住着。他们是不得不被赶走,一般不会让人进去看的。这种房子经常若干年没有维护了,甚至前任屋主在走之前故意破坏。

3. First Lien Position: 看好了房子以后,要做Title research, 看auction房子的这个lien holder是否是第一个. 如果是第二个,买了房的新屋主需要负责还第一个lien holder的贷款。

4. 看有没有IRS lien, child support lien等等。这些lien不会被wipe out,而会在交易后120天内一直保持有效。IRS在这4个月内有权收回房子,当然会把买房的钱退给买主。如果您是买房给自己住,确实会比市场价低。而且在价格上往往可以出的比投资者高些,赢的机会大。但同时也伴随着high risks, 像上面说的这几条。

5. 买foreclosure的房子很麻烦的地方就是原屋主住在里面就是不搬走。有人买了foreclosure的房子,花了半年时间上法庭才把原房主赶出去,这半年自己住不进去, 但还要交mortgage。

6. 据说有种auction是auction公司handle的. Title一定是clean的, 同时可以看房。这样就比较放心一些.

7. 买foreclosure房子还有个麻烦的地方就是房屋装修, 这个大兴土木的不便宜. 特别是如果房子坏得哪儿都要修的那种, 搞不好还要再去申请permit. 搞上你几个月半年。

8. Most the auction deal does not go through and bank will take it. Only small good deals will attract some flippers to bid. The biggest disadvantage is not the title, since typically the lien information can be obtained via public record. But nobody can control the condition of the auction property, not bank, not trustee service, not the government. The owner of the property will do whatever they want before they are forced out by law.

9. The ideal foreclosure auction is that the owner is a builder. In that case, the property could be well maintained and you can get decent house, but again, it will be many bidders if the price is attractive.

总之,在美国图便宜买foreclosure的房子,也有利有弊,需谨慎.
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